8月25日起,个人房贷将统一转换为LPR定价

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两则和房产有关的消息格外受关注:一则是《中华人民共和国契税法》发布;另一则是国有五大行同步发布公告,8月25日起,个人房贷将统一转换为LPR定价。这些消息对咱们的房贷或楼市有哪些影响?让我们一起来看看。

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契税上调至3%-5%

买房成本要增加?

8月11日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过了《中华人民共和国契税法》,该法自2021年9月1日起施行。

其中最受公众关注的是第三条:契税税率为百分之三至百分之五。

基于目前1%-2%的实际税率,有自媒体将新契税法第三条的规定,解读为契税税率上调,可能引发购房成本上升。对此,公众也纷纷表达了“契税上调”的忧虑。

有过买房经历的人都知道,目前契税税率多在1%-3%。有自媒体称,如果以300万每套的总价计算,《契税法》实施后,意味着买房要多交契税4万-6万元。一时间,“今年不买房,明年多掏钱”成为网络热议话题。实际情况真的如此吗?答案是否定的。

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实际上,我国契税税率一直就是3%-5%。在《中华人民共和国契税法》出现之前,我国施行的是中华人民共和国契税暂行条例,其中明确规定,契税税率为3%-5%。所以,契税上调的说法根本就是误读。

值得注意的是,无论是明年9月开始实施的《契税法》,还是1997年实行至今的《中华人民共和国契税暂行条例》,在明确税率后都紧接着一句话——契税的适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定,并报财政部和国家税务总局备案。也就是说,地方政府可以结合当地的实际情况,因城施策、因人施策地对楼市进行调控。

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据国家税务总局工作人员回应,最新的契税法与《财税〔2016〕23号》并不冲突。这也就意味着,只要地方不做具体的相关调整,新契税法很大概率不会影响现在的税率。

个人房贷统一转换为LPR

这些事情你应该知道

还没来得及将自己房贷合同的定价转换为参考LPR的浮动利率?不用急了,距离房贷合同转换的最后期限还有不到二十天,五家国有大行集体公告,将统一对尚未将房贷定价基准批量转换。

工商银行、建设银行、农业银行、中国银行和邮储银行8月12日均发布《关于存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换LPR的公告》,公告均表示,将于2020年8月25日起,对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。

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也就是说,2020年1月1日前已发放或已签订合同未发放,且截至2020年8月24日(含),尚未办理定价基准转换的存量浮动利率个人住房贷款(含个人商用房贷款,不含公积金贷款和公积金贴息贷款),五大行将统一自2020年8月25日起批量转换,你无需自己进行任何操作了。

另一家国有银行交通银行则在7月20日就发布了浮动利率房贷定价基准批量转换的公告,于2020年8月21日对尚未转换为贷款市场报价利率(LPR)或固定利率的存量浮动利率房贷,统一调整为LPR浮动利率加减点方式。

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按照此前央行的规定,3月1日启动的包括房贷在内的存量浮动利率贷款定价基准转换工作,原则上至8月31日结束,各家银行基本上要求客户通过手机银行、网上银行等线上渠道自助办理业务,而在随着转换时间接近结束,国有大行为进一步推动存量浮动利率贷款定价基准转换工作,选择了批量转换。

国有大行此次批量转换的规则基本一致,包括了:

(一)转换时点等价转换,加点数值(可为负值)为原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限的LPR的差值。

(二)加点数值在合同剩余期限内固定不变。

(三)利率调整周期、利率调整日与原合同保持不变;从转换时点至第一个利率调整日(不含)利率水平不变;在每个利率调整日,贷款利率水平由利率调整日前一日的相应期限LPR与转换时确定的加点数值计算确定。如果你不想批量转换,而是想保持原合同的定价方式,则可以在各家银行规定的时间内,通过掌银、网银、客服或者原贷款经办行进行登记。

1、LPR的涨跌,谁说了算?

LPR跟着市场走,市场行情决定LPR的涨跌。

2、目前用的公积金贷款,需要转换吗?

如果您目前用的是公积金组合贷款,那么商贷的部分按照新政可以进行转换,个人公积金贷款则不受影响。

3、转换与不转换,我最大的收获分别是什么?

挂钩LPR有可能会享受到报价下行所带来的红利,也就是利息降低。LPR关系到房贷利率,但是不能确保LPR是否会一直降,还需要您个人做最终决策和判断。

4、转换以后的房贷是不是每个月都不一样了?

虽然LPR可能会每个月都存在变动,但是具体到个人还贷,则是每年变动一次。假如您的贷款发放日为2019年1月1日,定价周期为一年,转换时可选择每年的1月1日为重新定价日,这时就可以参照2019年12月的LPR,它将会决定您之后一年的月供。

6、转换成LPR后,还能再次转换成以前的固定利率吗?

不可以,是否转换不具有强制性,但是无论转换与否,都只有一次选择机会。

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